社区邻里中心可持续运营的关键是什么？——以“特色小镇”的惨痛经验为镜鉴

文章来源：社邻家（ID：SheLinKJia）

作者：闫加伟

  今天探讨的是社区邻里中心的可持续运营。

  这两天看了两篇东西对我触动特别大：一个是《痛！2018年特色小镇死亡名单及血淋淋启示》，另一篇是《袁家村一天18万的游客，为什么别人无法复制成功》，两个案例形成鲜明对比，对比中看出了很多东西。

      “特色小镇”自2016年开始试点，自此，特色小镇规划建设从官方到民间火得一塌糊涂，各方利益方蜂拥而上，泥沙俱下之后尸陈遍野。推文中说，这一次国家对已经公布的两批403个全国特色小城镇、96个全国运动休闲特色小镇进行了一个测评，测评下来之后发现499个特色小镇之中大部分面临被淘汰的危机。

  特色小镇的建设和现在全国各地政府大力推进的邻里中心（社区综合服务中心、市民驿站、社区党群服务中心等）建设有异曲同工之处：政府希望能够把在地的特色文化、特色产业发展起来，服务一方需求，造福一方百姓，实现包括像“美丽乡村建设”、“美好社区”、“15分钟社区生活圈”的目标。

  特色小镇和邻里中心的运营，都是政府大力倡导，提供土地、免租、产业引导、企业扶植等各种优惠政策吸引各方参与进来，创新运营模式，激活一地的活力。

  谁会成为邻里中心的运营主体？尤其是可持续的、半商业化的邻里中心的运营。其实和特色小镇的运营差不多的，基本就是这些：有的是大型地产商及其物业公司，他们觉得这是社区价值的一部分，物业升级服务的一部分，是他的品牌和社区连接的好项目；还有就是文旅企业，去做邻里中心的运营当然大材小用；有的是当地的一些大企业转型来做，比如要做“模具特色小镇”，当地最大的模具厂就想做这个事，然后成立一个新公司来做，当然未必做得好；有的是当地的国企，甚至一些村企；当然一些特色小镇也有社区营造的专业机构在参与，在其中做咨询、做社区动员、社区营造。

  这么多的特色小镇运营下来，存在的最大问题当然不是硬件。因为硬件一个比一个漂亮，规划图都高大上、耳目一新。但为什么那么多的特色小镇又输了，哪么输在哪里？推文中例举了诸多案例，都讲到了一个共同点，就是输在了运营，输在了当地的文化特色以及社区参与的不足。做地产的运营不了社区服务，做模具的运营不了文旅，做互联网的也搞不了规划设计地产，跨界跨得没有了特色，突出一些特点的同时，让这个地方千篇一律，没有了特色。

  做特色小镇，当地老百姓有没有参与积极性，有没有利益，有没有动力，成为这个小镇是否有活力的关键要素。

  社区邻里中心可持续运营，和特色小镇的运营一样，不太可能单纯由运营主体（专业运营机构、企业）来做成功，如果只是他认为自己专业，什么都自己干，成功的可能是不大的。

  为什么这么说？很多特色小镇做得很烂，但是这个圈子里也有很多做得很成功，比如一个被称为“特色小镇之王”，就是在陕西咸阳历史文脉重地的一个叫袁家村的小乡村，主要特色是关中文化，民宿、旅游体验、小吃、产品都有浓浓的民俗特色。这篇推文的题目叫“袁家村一天18万游客，为什么别人无法复制成功？”袁家村是一个普通的村，但也是一个神奇的村，一天18万游客，一个村子带动了周边十几个村子政府，一个酸奶厂一年的利润就1000万。

 袁家村是怎么成功的？成功在于强运营。袁家村不仅有有特色的硬件，留存关中文化，体现乡村民俗，充分体现地域文化的独特性。

 更重要的是他的机制，能够村民共同参与、共同入股、共同受益的机制，将集体主义的作用发挥到了极致。号称“全民皆兵”，每个人都要入股集体企业，每个人的产权都在企业里面，鼓励了每一个人去参与到村子的建设，包括旅游服务，形成了一个共同富裕、深度参与的社区共同体。

 到一个小镇，到一个空间，我们体验得好不好，关键是细节。到一个地方舒服不舒服，食品放心不放心，都需要运营的深度的保障，需要每一名运营人员的真心投入。因为村民把村里的事当成自己的事情，把每一个游客的体验放在极其重要的位置，游客不满意都不可能。袁家村的小吃都搞口味排名，末位淘汰。每个小吃的食品安全都抓得很紧，溯源和公示做得很好，比如这个羊肉泡馍的小麦是产于村子山腰的哪个地块，由村子西边磨坊磨的，都会公示出来，形成一个非常诚信的氛围，充分体现了关中农民的淳朴本色，大家会觉得很亲切，这种亲切真的是深度运营才能出来的。关于“海底捞”有一本书很出名《海底捞，你学不会？》，他不考核人数、翻台率、利润这些东西，考核的是满意度，而满意度才是真正的运营人心和体验。

  除了在产权基础之上的设计，袁家村还充分体现了社区共治共享和社区治理创新的理念，以产权共有为核心，在自愿的基础之上，强调的清晰的个人产权，实现了你中有我、我中有你，人人努力、相互监督，大大提高了生产要素自由的流动，同时也树立了每个村民的主人意识，他们成立了小吃协会、农家乐协会、回民食品协会、酒吧协会和手工作坊协会等等自治社团，并由这些社团进行自治，一旦发现不合格的食品和食材当场销毁，并且关门整顿，情节严重的责令其退出经营；大客流的时候，村民干部都会自发的戴上红袖章到街头维持秩序，打扫卫生，共同治理袁家村。

  从特色小镇这件事上可以看出，做好做坏，运营是关键，留存当地文化，强化文化特色，让当地居民、村民共治共享是关键。这就是对于社区邻里中心运营的启示。

  邻里中心和特色小镇的定位一致，运营规律雷同，如果要去半商业化运营社区邻里中心，实现它的可持续发展，该如何做？其实答案已经浮现出来。

  第一，不能只靠硬件。把硬件打造得多么漂亮，再漂亮也漂亮不过特色小镇吧！特色小镇里面有太多的大手笔的设计了。光靠硬件肯定是不行的，硬件可以吸引大家来新鲜一次，后面就没有太多吸引力了。

  第二，运行主体应是社区专业运营机构。邻里中心运营交给地产商很难成功，因为地产商做惯了挣大钱的事了，有地产大佬说“看来看去，已经很难找到比地产更挣钱的行业了”，所以，他们对于利润、对于坪效有苛刻的要求，必然会注重眼前利益，也不会深度去做服务居民的复杂事。我认为，邻里中心回本周期长，要和社区众多单位协作，协调成本特别高，单纯以盈利为目标的企业，是很难、也不愿去做邻里中心这样的事的。当然也有做的，都是在跑马圈地，玩资本。我认为社区邻里中心的主体，应该兼顾公益和商业，兼具商业运营能力或者便民服务能力，也要兼具社区共治能力，能有这样的综合能力的肯定是专业运营机构了，有社区基因的社会组织、社区营造专业机构以及相关的社会企业是当然主体。当然，这样的专业机构也不多，仍是在摸索过程中，并且做这个领域的机构，也会面临类似于社区养老机构被大地产、大资本围剿的命运，未来到底会产生出什么样的机构，只能WAIT AND SEE。

  第三，服务模式上，整合服务，而非单一服务。在邻里中心里面，不能只是单纯的单向式的服务，即使是非常专业的高端服务也肯定不行，要有整合运营模式，提供的既要有空间服务、项目活动服务，还要有社群服务，同时要有社区治理服务，要把社区居民动员出来，没有他们的参与，运营成本肯定会居高不下。

社区邻里中心的特殊定位决定了，你的空间的地段不一定好，土地属性不适合干这个干那个，政府也会有很多的约束，这些就决定了运营的复杂性，同时，你在这里面也不太可能有多高的利润，很多产品、服务、项目、活动要和公益，和社区基金会，也包括政府购买服务项目打通，这样的模式只能是整合创新模式。

  第四，运营机制上，要构建全民参与、共治共享的社区治理体系。就像前面讲的“全民皆兵”，让周边居民参与其中。台湾地区有个“主妇联盟”很有影响，20多年前一群关注环境问题的主妇们发起“主妇联盟基金会”，从事垃圾分类、垃圾减量、共同购买等活动。之后，她们在共同购买的基础上，建立“台湾主妇联盟生活消费合作社”，以消费者合作社的形式支持本地有机农业，购买安全食品，倡导合作精神，推广环保运动。目前有近5万会员，年销售额近10亿新台币，服务100多位农户。

同样，社区邻里中心的运营，一定要重点培育这样的社群、消费合作社，共同购买那些有故事的产品，可以打造二手商店，吸引更多人参与到邻里中心的运营之中，可以作为会员，可以作为消费者，也可以作为志愿者去推动中心建设。

邻里中心的建设过程中，应该有参与式的内容在，比如它的设计、它的项目，都需要居民参与，目标是使居民把这里的事当成自己的事，就像袁家村，要把居民的主体意识激发出来，激发出来之后他才乐意在这里奉献，做志愿者。有了情感连接，他会更愿意购买中心的产品和服务，同时也愿意支持这里面的公益项目。

通过共治，加上多元资金、丰富项目，加上设计、高颜值的空间，再加上共建共享的机制，这个邻里中心才能够真正的活跃起来。

总结一下，特色小镇的纷纷倒下，对于目前正在方兴未艾的邻里中心的启发是比较大的，我觉得更加注重的，我一直都强调的就是，社区邻里中心重在运营，运营的背后是一个好的专业运营机构，有一个好的机制，能够把社区居民都串起来，社区营造出来，这样才有可能取得更好的运营收益。否则，没有可持续的收入，也没有做下去的资本，隔两天它倒下了，最后这里变成一个无人问津的消极空间，好事就做成坏事了。

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